Administradoras costumam concentrar esforços na cobrança em si — notificações, negociações, ações judiciais — e deixam em segundo plano um documento que impacta diretamente a eficiência de toda a recuperação de créditos condominiais: a convenção do condomínio.
Por que a convenção importa tanto quanto a cobrança
A convenção é a base normativa que define, entre outros pontos, o percentual de multa e juros por atraso, a forma de rateio das despesas e os critérios para aprovação orçamentária. Convenções desatualizadas ou mal redigidas podem gerar brechas que dificultam tanto a cobrança extrajudicial quanto a execução de cotas condominiais.
Pontos que merecem atenção
- Percentual de multa e juros: deve estar de acordo com os limites legais e claramente redigido, para evitar questionamentos na cobrança.
- Forma de aprovação do orçamento: atas de assembleia mal formalizadas enfraquecem o título executivo usado na execução de cotas condominiais.
- Critérios de rateio: omissões ou ambiguidades no rateio geram disputas que atrasam a cobrança de unidades específicas.
- Regras de comunicação com condôminos: convenções que não preveem canais formais de notificação dificultam a comprovação de tentativas de cobrança extrajudicial.
Na prática: parte relevante dos entraves em execuções de cotas condominiais que se arrastam por mais tempo do que deveriam tem origem em documentação e convenção mal estruturadas — não na dificuldade de localizar o devedor.
O papel da administradora nesse processo
Revisar a convenção não é tarefa exclusiva do síndico. A administradora, por lidar com múltiplos condomínios e enxergar padrões entre eles, está em posição privilegiada para identificar cláusulas problemáticas e sugerir atualizações em assembleia — especialmente quando apoiada por um parceiro jurídico dedicado à recuperação de créditos condominiais, que já enxerga esses pontos durante a etapa de análise de cada débito.